上海自1843年开埠以来，历经百余年，至1949年新中国成立，已成为中国乃至亚洲最大的城市。这一百年来上海所形成的历史建筑，奠定了今天上海中心城区的基本空间格局和风貌。由于上海大部分历史建筑伴随着西方政治、宗教、经济、文化而引入，也有部分结合了本地传统建筑风格，因此，从总体而言，上海的历史建筑是中西方文化交流、碰撞的结晶。这些凝聚岁月见证历史的建筑、建筑群、街区，形成了国际化大都市不可或缺的建筑历史文化遗产，使得上海具有区别中国其他城市乃至世界范围内其他城市的独特风貌景观。上海历届市委、市政府高度重视保护工作，在有关部门和相关区的相互配合、共同努力下，取得了一定的成效，已成为上海城市建设可持续发展的重要组成部分。保护历史建筑、延续城市文脉也越来越得到市民的热情关注和参与，依法保护的理念深入人心。

一、上海历史建筑保护的历史进程和演变
　　早在上世纪50年代，上海就开始着手进行有关城市建筑历史的“三史”（古代史、近代史和现代史）调研工作，对上海建筑历史特别是近代建筑历史有了初步的总结。改革开放后出版了《上海近代建筑史稿》（陈从周、章明编著）和《上海近代城市建筑》（王绍周著）等专著，成为后来历史建筑保护工作的理论基础。
自80年代起，学术界对上海近代城市和建筑的研究工作逐步深入，1993年，罗小未教授指导博士研究生伍江完成博士论文《上海百年建筑史（1840-1949）》，并于1997年正式出版。
　　1999年，郑时龄教授的专著《上海近代建筑风格》出版。与此同时，有关上海历史建筑社会、经济、历史、文化等方面的学术研究工作方兴未艾，涌现出一大批学术研究成果，薛顺生、娄承浩等房地、设计专家先后撰写出版了几十本介绍各类历史建筑的通俗读本，所有这些都有力地支持了上海历史建筑保护工作。
　　1986年，上海被国务院批准为第二批国家历史文化名城。
　　1989年，在国家建设部和国家文物局的推动下，上海在广泛征求专家意见的基础上首次提出了优秀近代建筑保护名单。
　　1990年，上海市人民政府正式公布了上海市第一批共59处优秀近代建筑（后来又增补至61处），这些建筑同时被列为上海市文物保护单位并参照文物保护的有关规定进行保护与管理。
　　1991年12月，上海市人民政府颁布《上海市优秀近代建筑保护管理办法》（政府8号令），上海初步形成了由规划局、房地资源局和文管委共同负责的管理机制。此后，按照《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，1993年、1999年上海又陆续公布了第二批175处、第三批162处优秀历史建筑。除单体建筑保护工作的有序推进之外，上海市还较早地开展了历史风貌特色区域成片保护的工作。
　　1991年，上海市规划局开始着手组织编制上海市历史文化名城保护规划，外滩等十一片区域被列为历史文化风貌保区。
　　1999年，上海市规划局又组织编制了《上海市中心区历史风貌保护规划（历史建筑与街区）》，对1991年划定的历史文化风貌保护区明确了保护范围和要求，确定了234个街坊、440处历史建筑群共计1000余万平方米的保护保留建筑。
　　2003年9月上海市政府正式公布中心城区12片历史文化风貌区，并自2004年始划定和规划郊区32片历史文化风貌区。为了使历史建筑保护利用有法可依，2002年7月上海市人大通过《上海市优秀历史建筑和历史文化风貌区保护条例》（以下简称《保护条例》），并于2003年1月1日正式实施。
　　到目前为止，上海市已公布四批优秀历史建筑共计632处（2138幢），约430万平方米。其中属市级文物保护单位的61处；优秀历史建筑571处（约1998幢）。优秀历史建筑分布于14个区、县，比较集中在黄浦、徐汇、长宁、卢湾、静安、虹口等市中心区。同时，上海市还先后公布了中心城区和郊区历史文化风貌区共44片，总面积为41平方公里。在历史文化风貌区中历史建筑集中成片，建筑式样、空间格局和街区景观较完整地体现了上海某一历史时期地域文化特点。这些历史建筑都是建成三十年以上；建筑样式、施工工艺和工程技术具有建筑艺术特色和科学研究价值；能够反映上海地域建筑历史文化特点；或者是著名建筑师的代表作品；或者是在我国产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库；以及其他具有历史文化意义的优秀历史建筑。从建筑功能上可分类为官方建筑、商业建筑 、娱乐建筑、公共建筑、居住建筑、工业建筑等六类；从建筑风格式样上看，有哥特式、文艺复兴、巴洛克、新古典主义等西方古典建筑风格，也有西班牙、伊斯兰、俄罗斯等地域建筑式样，还有早期现代和中西合璧式，尤为突出的装饰艺术派建筑在上海的保护建筑中有167幢。

二、保护管理的体制和组织架构
上海保护管理机构从上至下主要分以下三个层面，并设有专家委员会咨询机构。

　　（一）设立上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护委员会（以下简称：保护委员会），作为统一领导和统筹协调本市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护工作的议事协调机构。
由分管城市建设的副市长任主任，由分管规划、建设、文化口的三位政府副秘书长任副主任。成员单位为：市发改委、建设交通委、法制办、房地资源局、规划局、文管委、财政局。现在酝酿扩大一部分综合局为成员单位。
保护委员会工作职能，一是结合本市社会经济发展的战略目标，提出各阶段保护工作指导思想、目标和规划，协调、研究和提出相关政策法规；二是统筹研究、决定、协调历史文化风貌区及优秀历史建筑保护工作中的重大事项；三是审核按程序上报的历史文化风貌区及优秀历史建筑推荐名单，以及历史文化风貌区及优秀历史建筑的撤销、迁移或范围调整；四是对影响面大、较为重要的保护修缮和成片保护改造项目提出原则的指导意见，并根据专家委员会意见进行决策；五是指导开展同国内外保护机构的交流与合作。

　　（二）建立保护委员会办公室。由市房地资源局、规划局、文管委组成，办公室设在市房地资源局。
保护委员会办公室工作职能，一是交办处理，完成保护委员会及市府一级交予的任务；二是交叉协调，统筹协调重要的、综合性的、涉及多个部门的保护管理；三是政策落实，起草、制定与完善有关保护的规划和政策法规；四是推荐申报，组织推荐申报各级历史文化风貌区及优秀历史建筑名单；五是违法查处，三局按目前各自渠道受理举报、投诉，需协调、会办的到办公室沟通、协调后，明确主办部门依法行政；六是信息共享，统一协调、汇总基础管理信息资料，规范公开、共享条件；七是指导协调，指导区一级的保护工作，加强区域日常保护的监督检查；八是宣传教育，统一组织，提高全社会的参与、支持保护的意识。

　　（三）市房地资源局、规划局、文管委三家各司其职，依法行政
市房地资源管理部门负责优秀历史建筑的保护管理。区、县房地管理部门按照有关规定，负责本辖区优秀历史建筑的日常保护管理。市规划管理部门负责历史文化风貌区和优秀历史建筑保护的规划管理。区、县规划管理部门按照有关规定，负责本辖区历史文化风貌区保护的规划管理。市文管委负责文物保护单位的管理。三个主管部门都建立了政务公开的办事程序，在管理过程中，彼此协作，严格依法行政。

　　（四）设立历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会
专家委员会由规划、房地、建筑、文物、历史、文化、社会和经济等方面的21位专家组成。专家委员会负责历史文化风貌区和优秀历史建筑认定、调整及撤销等有关事项的评审，保护规划变动的特别论证，为市人民政府决策提供咨询意见。

三、按“最严格的保护制度”要求，加强历史建筑保护的基础管理

（一）建章立制，根据《保护条例》，由政府主管部门针对保护，保留建筑和风貌道路的保护、控制授权公房交易、国有直管历史建筑置换标准、加强市、区分级管理等制定一系列规章。

(二)编制规定，编制了四批优秀历史建筑的保护类别、重点保护部位、保护范围、建设控制范围等技术管理规定，由市政府批准施行。

（三）实施普查，对已公布的保护建筑实施普查。2002-2004年完成第二和第三批337处、2006年完成第四批234处优秀历史建筑的全面普查，对每幢建筑提出了具体的修缮和安全使用建议。在此基础上向业主、使用人、管理者进行告知承诺。

（四）开展调查，在全市范围对建国前建成的花园住宅、公寓、新式里弄、典型石库门建筑进行调查摸底。现有1949年以前建造的老式花园住宅147万M2、老公寓、大楼119万M2、新式里弄335万M2、旧式里弄617万M2，总量约为1218万M2。

（五）设立档案，初步建立起保护建筑和有历史价值建筑的信息档案库。已采集完成632处优秀历史建筑的有关信息，录入工作完成70%以上，数据库软件也已进入使用测试阶段。

（六）日常管理，加强保护建筑修缮、改造的日常管理，对与保护有关的检测、设计、施工、监理等主要环节进行资质管理和日常监督。实施优秀历史建筑保护性修缮告知书制度。

（七）加强宣传，树立全民保护意识。杨雄副市长两次为第二、三、四批优秀历史建筑标志牌揭牌。充分利用“文化遗产日”组织保护系列宣传活动，举行第四批优秀历史建筑大型画册《传承》首发仪式及摄影展，以“走近老房子”为主题，向市民开放免费参观历史建筑。

四、历史建筑保护的主要方式

（一）多种形式的修缮改造
与上百年上千年历史悠久的文物建筑不同，上海历史建筑距今约百年，这些建筑普遍处于使用之中。上海多数保护建筑为三类或四类保护要求，保护的重点在外貌，内部空间具有较大更新、利用的可能性。在保护的前提下适度利用是一项基本原则，政府希望通过这样的政策引导，使一些正被现代生活所遗弃的历史建筑重获新生，重现新建筑难以产生的价值意义，从而振兴历史街区，带动城市发展。
上海历史建筑保护与利用一般遵循判断价值、调查现状、制定保护方案的基本方法。主要方式有：
1、保存修缮，大部分的历史建筑主要以保存修缮为主，“修旧如故”“修旧如旧”通过修缮保持建筑完好和正常使用；
2、恢复重建，须遵循“原真性”原则，确保地址、尺度、式样、材料、工艺等的一致；
3、改建更新，改建后的变化与保护内容协调，功能更新利于长久保护。
不论采取哪一种保护利用方式，都应在准确把握价值和仔细调查现状的基础上，首先提出一个全面、原则的保护方案，由于普遍存在着保护资金投入有限，保护技术、工艺复杂费时等原因，保护方案可能不会一次实施到位，须分步实施，量力而行。如，当资金不足时，可根据受损情况的轻重缓急安排保护的先后次序，先解除严重危及建筑完好的损坏，我们认为，量力而行进行保护利用是一条很重要的经验。

（二）推动历史街区成片保护性整治改造试点
上海历史建筑现状普遍存在年久失修、高密度超负荷使用等问题，通过保护性整治改造试点，对完整保护好历史街区及环境，更有效地整合、利用好社区配套资源，更新旧区机能，提升区域土地利用价值，具有单体保护改造所不具备的积极意义。对试点范围内的建筑进行“拆、改、留”具体分类，通过“政府协调支持、专家指导把关、企业具体运作，社会各方配合”，推动试点进行。
2003年开始的15个成片保护整治试点项目涉及9个区（其中1个位于郊区），占地面积约111公顷，总建筑面积约110万平方米。目前，15个试点项目初步规划方案编制均已完成，部分试点项目已完成“拆、改、留”认定或修建性详细规划的审批；黄浦区外滩源、卢湾区思南路、徐汇区建业里、静安区巨鹿路、长宁区梅泉别墅、虹口区多伦路、青浦区南门老街等7个试点项目已不同程度启动搬迁安置工作，部分已开始实施修缮改造。

（三）结合2010年世博会实施保护亮点工程
1、结合风貌道路保护整治，实施沿途历史建筑的维护修缮。
风貌保护道路是城市历史文化的重要载体之一，也是城市肌理的历史积淀，要充分利用其丰富的历史建筑和历史人文资源，围绕世博会“城市，让生活更美好”的主题，选择部分有代表性的风貌道路对沿线进行风貌整治和历史建筑整修，整合特色历史资源，并调整少部分建筑性质及商业业态，提升区域环境质量和生活水平，充分展示区域的城市品质和文化底蕴，实现特色资源的多种方式开放，形成有特色的历史文化风貌体验方式。
对一些沿线的成片居住类建筑，还要注意同时解决屋面墙面渗漏、上下水管堵塞、进户电线老化等“急、难、愁”的问题，要按保护的技术标准实施修缮，重点保护部位要“修旧如故”，禁止简单的刷涂料。在总结经验的基础上，将逐步建立制度性的长效修缮机制，完善项目审批管理办法和工作流程；
2、公益性历史建筑重现风貌的修缮与利用
选取历史人文、建筑艺术较为典型的优秀历史建筑，结合其所在的历史街坊及街道，进行重点修缮整治，修缮后有条件地对公众开放，提高市民的历史文化素养，并有助于增强旅游效益。
3、利用产业历史建筑建设创意产业园区
利用老工业区域、苏州河沿岸等老厂房、老仓库资源，结合产业结构调整和上海市十一五规划，将其改造为体现各种主题的创意产业园区。世博园区内的江南造船厂、求新造船厂的老建筑要尽可能保护，并注意和场馆的设计结合，充分利用好。
4、营造各具特色的历史文化古镇
在郊区32片历史文化风貌区中，选择枫泾、朱家角、新场、金泽、练塘、高桥、罗店等整体风貌比较完整的古镇，按照“先易后难”、“以点带面”原则，通过老建筑的保护与修缮、古镇基础设施的完善、历史景观风貌的延续，强调古镇历史文化氛围的营造，有计划、有重点的推进规划实施，在世博会到来之前，使这些古镇成为各具历史风貌特色的亮点。

　　上海的优秀历史建筑集中反映了上海城市发展的历程，构成了上海独特的城市风貌和文化内涵。在城市建设迅猛发展的今天，切实保护好这些历史文化遗产对于城市的可持续发展具有重要的战略意义。